Cara Membaca dan Memahami Penawaran Harga Kontraktor MEP

Sebagai pemilik proyek bangunan, Anda harus bisa membaca dan memahami penawaran harga dari kontraktor MEP.

Estimasi harga yang akurat sangat penting untuk memastikan proyek tepat waktu dan sesuai anggaran.

Dengan demikian, bangunan dapat terhindar dari keterlambatan, pembengkakan biaya, atau kegagalan sistem.

Lalu, bagaimana cara membaca dan memahami penawaran harga tersebut?

Simak informasinya berikut.

1. Periksa Ringkasan dan Lingkup Pekerjaan

Sebelum menerima penawaran harga dari kontraktor MEP, Anda harus memeriksa kesesuaian lingkup kerja yang ditawarkan dengan yang diminta.

Anda harus mendapatkan setidaknya tiga penawaran harga untuk membandingkan harga dan melihat mana yang paling sesuai untuk proyek Anda.

Beberapa kontraktor mungkin mengenakan biaya jauh lebih tinggi daripada yang lain untuk pekerjaan yang sama.

Oleh karena itu, penting untuk membandingkan harga agar menghemat banyak uang.

Verifikasi Lingkup Kerja yang Tercakup

Untuk mendapat harga yang pas, Anda perlu memverifikasi lingkup kerja yang tercakup.

Misalnya, apakah hanya suplai material, hanya jasa instalasi, atau keduanya?

Lalu, apakah testing dan commissioning termasuk?

Anda juga perlu menyiapkan ruang lingkup proyek yang terperinci, seperti material yang ingin digunakan, perkiraan waktu pengerjaan, dan detail spesifik lainnya tentang proyek tersebut.

Pahami Item yang Tidak Termasuk (Exclusions)

Anda harus memahami item yang tidak termasuk pada pengerjaan proyek oleh kontraktor.

Item-item tersebut seperti pekerjaan sipil, perizinan, transportasi, dan asuransi yang harus dipertanyakan rinci agar tidak boros biaya.

Cek Total Nilai Penawaran dan Valuta

Setelah memahami penawaran harganya, Anda juga harus memperhatikan mata uang yang digunakan (Rupiah/USD) dan apakah PPN sudah termasuk atau belum.

2. Pahami Rincian Bill of Quantity (BoQ)

Dalam konstruksi, proses penawaran dan tender membutuhkan dokumentasi terperinci untuk menentukan ruang lingkup pekerjaan suatu proyek.

Baik pemilik maupun kontraktor harus membuat keputusan strategis mulai dari pra-konstruksi hingga penutupan proyek, dan daftar kuantitas (Bill of Quantity/BOQ).

Kolom Volume dan Satuan

Satuan dalam kolom volume menunjukkan berapa banyak atau seberapa besar suatu elemen yang dibutuhkan atau dihasilkan.

Misalnya, dalam proyek konstruksi, volume bisa menunjukkan jumlah beton yang dibutuhkan untuk suatu struktur, atau jumlah material lain seperti pasir atau kerikil.

Satuan yang sering digunakan dalam konstruksi, misalnya lot dan unit.

Lot dalam proyek konstruksi merujuk pada satu paket material bangunan yang sudah dikemas.

Sedangkan unit digunakan untuk mengukur volume atau kuantitas barang yang terhitung sebagai satuan individual, seperti jumlah pintu, jendela, atau komponen tertentu.

Kolom Harga Satuan dan Harga Total

Untuk menghitung total harga dari volume dikali harga satuan, Anda perlu mengalikan volume pekerjaan dengan harga satuan per unit pekerjaan tersebut.

Kemudian, total biaya untuk setiap item pekerjaan dihitung, dan selanjutnya dijumlahkan untuk mendapatkan total biaya keseluruhan.

Misalnya, jika volume pekerjaan pemasangan kabel adalah 100 meter dengan harga satuan Rp 12.500 per meter, maka total biaya pemasangan kabel adalah 125 meter X Rp 12.500/meter = Rp 1.562.500.

Identifikasi Material Utama

Selain kolom harga, Anda juga perlu mengidentifikasi item-item berbiaya besar seperti unit Chiller/AC, Panel LVMDP, atau Genset untuk perbandingan.

Material yang berkualitas akan menghemat biaya karena tidak memerlukan perawatan yang sering, apalagi kerusakan dalam jangka pendek.

3. Teliti Spesifikasi Teknis Material

Merek dan tipe material sangat mempengaruhi harga dan kualitas akhir pekerjaan.

Kualitas material MEP sangat penting untuk memastikan sistem berfungsi optimal dan tahan lama.

Material berkualitas rendah dapat menyebabkan kebocoran, korsleting, kerusakan pada sistem, dan bahkan membahayakan penghuni bangunan.

Periksa Merek dan Tipe yang Ditawarkan

Material MEP, seperti pipa, kabel, fitting, dan peralatan lainnya, memiliki berbagai merek dengan kualitas dan harga yang berbeda.

Misalnya, kabel merek Supreme vs. merek lain, Pipa Rucika vs. Wavin.

Merek terkenal dengan reputasi baik biasanya menawarkan kualitas yang lebih terjamin, namun dengan harga yang lebih tinggi.

Sebaliknya, merek yang kurang dikenal mungkin menawarkan harga yang lebih murah, tetapi kualitasnya belum tentu terjamin.

Sesuaikan dengan Spesifikasi Desain (RKS)

RKS (Rencana Kerja dan Syarat-syarat) adalah dokumen teknis yang disusun oleh konsultan perencana dan perancang.

Dokumen ini berisi spesifikasi teknis, uraian pekerjaan, dan lingkup pekerjaan yang harus diikuti oleh kontraktor, pelaksana, dan pekerja di lapangan.

RKS berfungsi sebagai pedoman untuk memastikan bahwa proyek berjalan sesuai dengan standar kualitas, kinerja, dan regulasi yang ditetapkan.

Material MEP yang berbeda dapat memiliki kualitas dan kinerja yang berbeda.

Anda harus membandingkan material yang ditawarkan dengan yang tercantum dalam RKS dan memastikan bahwa material yang digunakan memenuhi standar untuk proyek.

Waspadai Istilah “Setara”

Jika kontraktor menawarkan material dengan label “atau setara”, Anda berhak meminta spesifikasi teknis dari produk pengganti tersebut.

Anda harus memastikan material pengganti memenuhi spesifikasi teknis yang sama atau setara dengan material yang disebutkan dalam penawaran.

Hal ini termasuk dimensi, bahan, standar yang berlaku, dan lain-lain.

4. Pelajari Jadwal Kerja dan Aspek Komersial

Aspek logistik dan finansial proyek MEP (Mekanikal, Elektrikal, dan Plumbing) sangat penting untuk kesuksesan proyek konstruksi.

Logistik mencakup perencanaan, pengadaan, penyimpanan, dan distribusi material serta peralatan MEP.

Sementara itu, finansial melibatkan pengelolaan anggaran, biaya, dan arus kas proyek.

Pahami Durasi Proyek yang Ditawarkan

Untuk menilai apakah durasi proyek realistis, perhatikan bagaimana kurva S menggambarkan pola perkembangan proyek.

Cara Membaca Kurva-S:

• Sumbu Horizontal (X-axis): Menunjukkan waktu (misalnya, minggu, bulan).
• Sumbu Vertikal (Y-axis): Menunjukkan progres proyek (misalnya, persentase penyelesaian, biaya, atau jumlah sumber daya).
• Bentuk Kurva: Kurva-S biasanya dimulai dengan kurva yang landai (fase awal), kemudian menjadi lebih curam (fase tengah), dan akhirnya melandai lagi (fase akhir).

Jika kurva S menunjukkan proyek berjalan sesuai rencana, dengan awal yang lambat, peningkatan di tengah, dan penurunan di akhir, maka durasinya mungkin realistis.

Namun, jika ada penyimpangan signifikan antara kurva yang direncanakan dan aktual, perlu dilakukan analisis lebih lanjut untuk.

Skema Termin Pembayaran

Pembayaran termin dilakukan secara bertahap sesuai dengan kemajuan pekerjaan MEP yang telah diselesaikan.

Setiap termin akan mencakup persentase tertentu dari total nilai kontrak, dan pembayaran dilakukan setelah mencapai tahapan progres yang telah disepakati.

Klarifikasi Masa Retensi

Retensi proyek konstruksi adalah sebagian dana (biasanya 5-10% dari nilai kontrak) yang ditahan oleh pemilik proyek sebagai jaminan kualitas pekerjaan selama masa pemeliharaan.

Dana ini baru bisa dicairkan setelah masa pemeliharaan berakhir dan penyedia jasa telah menyelesaikan semua kewajibannya, termasuk memperbaiki kerusakan yang terjadi selama masa tersebut.

5. Periksa Syarat dan Ketentuan Penting Lainnya

Aspek legal dalam proteksi MEP sangat krusial untuk memastikan keamanan, kepatuhan terhadap regulasi, dan menghindari risiko hukum.

Proteksi MEP yang baik melibatkan pemenuhan standar keselamatan, regulasi, dan kode yang berlaku, serta perencanaan dan pemeliharaan yang tepat.

Masa Garansi Hasil Pekerjaan

Anda perlu memeriksa berapa lama kontraktor memberikan garansi untuk instalasinya, di luar garansi produk dari pabrikan.

Garansi instalasi ini menjamin kualitas pekerjaan kontraktor dan mencakup perbaikan atau penggantian jika terjadi masalah akibat kesalahan instalasi, bukan karena kerusakan produk itu sendiri.

Klausul Pekerjaan Tambah Kurang

Selain masa garansi, Anda perlu memahami bagaimana prosedur dan harga untuk pekerjaan tambahan akan dihitung untuk mengontrol anggaran.

Langkah pertama adalah membuat AHSP (Analisis Harga Satuan Pekerjaan), yaitu perhitungan harga satuan untuk setiap jenis pekerjaan MEP.

Hal ini melibatkan perhitungan volume pekerjaan, harga material, upah tenaga kerja, dan biaya peralatan yang dibutuhkan.

Pahami Klausul Denda Keterlambatan

Denda keterlambatan penyelesaian proyek dari kontraktor MEP biasanya diatur dalam kontrak kerja dan mengacu pada ketentuan umum yang berlaku.

Umumnya, denda ditetapkan sebesar 1/1000 (satu permil) dari nilai kontrak atau nilai bagian kontrak untuk setiap hari keterlambatan.

Misalnya, jika nilai kontrak MEP adalah Rp 1.000.000.000 (satu miliar rupiah) dan keterlambatan 10 hari, maka denda yang dikenakan adalah:

1/1000 x Rp 1.000.000.000 x 10 hari = Rp 10.000.000 (sepuluh juta rupiah).

Denda ini bertujuan untuk memberikan kompensasi atas kerugian yang mungkin timbul akibat keterlambatan